今年1月26日國(guó)務(wù)院公布“新國(guó)八條”以來(lái)，隨著房貸利率上調(diào)、地方限購(gòu)令相繼出臺(tái)、《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》于本月正式開始實(shí)施……在多重調(diào)控政策疊加效應(yīng)影響下，注定了作為二三線市場(chǎng)的貴陽(yáng)樓市將面臨著新一輪市場(chǎng)變革。在這一市場(chǎng)變革中，貴陽(yáng)樓市走向何方？誰(shuí)又能夠在政策調(diào)控與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的雙重考驗(yàn)下迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇？由此成為業(yè)內(nèi)不得不關(guān)注和思考的問題。
　　
　　市場(chǎng)人氣低迷房?jī)r(jià)未見松動(dòng)
　　
　　在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一系列更加嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，雖然貴陽(yáng)樓市(未含三縣一市，以下同)在今年一月實(shí)現(xiàn)了“開門紅”，銷售套數(shù)達(dá)到5455套，銷售面積為576680平方米，與去年12月相比有大幅增長(zhǎng)，增幅分別達(dá)到69%和51%。但隨后便由熱趨冷陷入銷售低谷，盡管其中也出現(xiàn)回暖跡象，但縱觀今年四個(gè)月的整體銷售情況，并不樂觀。
　　
　　1月26日，國(guó)務(wù)院“新國(guó)八條”公布后，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)“震感”明顯，商品住宅銷量在2月份全線下降，據(jù)筑房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全市除三縣一市外，共銷售商品住宅2625套，環(huán)比下降52%。記者在當(dāng)時(shí)的采訪中，雖然多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為是市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季使然，但對(duì)于政策調(diào)控可能帶來(lái)的影響憂心忡忡，多數(shù)開發(fā)商及地產(chǎn)營(yíng)銷界人士認(rèn)為，每輪新政出臺(tái)，市場(chǎng)大多會(huì)出現(xiàn)“政策觀望期”，如果政策調(diào)控再度收緊，政府“動(dòng)了真格”，將會(huì)增加購(gòu)房者對(duì)政策的期望值，其觀望也會(huì)越來(lái)越重，這對(duì)樓盤的銷售來(lái)說，壓力很大。傳統(tǒng)淡季加上政策調(diào)控帶來(lái)的“心理觀望”也使得開發(fā)商在2月份推盤更為小心。
　　
　　據(jù)了解，在今年1、2月份，大部分樓盤在售的均是去年推出的老房源，可供市民挑選的房源十分有限，這對(duì)樓盤成交也造成一定影響。新推房源少、新開項(xiàng)目更少，前兩個(gè)月只有黔靈文峰苑、睿力上城等為數(shù)不多的幾個(gè)樓盤開盤。但進(jìn)入3月份之后，不少樓盤開始想辦法積極應(yīng)對(duì)，除加大優(yōu)惠促銷力度以外，不少樓盤還通過開盤或推出新房源方式來(lái)應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控壓力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入3月份后，我市有近30個(gè)樓盤開盤或推出新房源，目標(biāo)直指剛需購(gòu)房者。在開發(fā)商的著力促銷下，3月份的銷量出現(xiàn)回暖，共銷售商品住宅4923條，環(huán)比上漲88%。這在一定程度上提振了開發(fā)商的信心，但進(jìn)入4月份后，銀行取消貸款利率優(yōu)惠、二手房營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限恢復(fù)到5年、加息等一系列實(shí)質(zhì)性的調(diào)控手段，如當(dāng)頭棒，再次讓樓市銷量進(jìn)入低谷，據(jù)筑房網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月份全市除三縣一市外，商品住宅銷售3456套，環(huán)比下降30%。及至進(jìn)入五月，也并未出現(xiàn)太大的改觀。
　　
　　除了相關(guān)的數(shù)字統(tǒng)計(jì)，最為直觀的就是各樓盤售樓處的接待、銷售情況反應(yīng)。據(jù)記者梳理統(tǒng)計(jì)，從今年1月初至5月中旬，我市共有近50個(gè)樓盤在售，其中有30余個(gè)樓盤推出的房源在百套以上，最高的如花果園項(xiàng)目、世紀(jì)城、中天會(huì)展城等，持續(xù)推盤量都在千套以上。記者在走訪我市這40余個(gè)在售樓盤時(shí)了解到，除十來(lái)個(gè)樓盤還保持著相對(duì)較好的銷量外，其余大多數(shù)在售樓盤的售樓部人氣冷清，門可羅雀。“看客多，下訂少，就算下了訂金，簽約周期也加長(zhǎng)，雖然貴陽(yáng)沒有出現(xiàn)‘退訂潮’，但退訂的購(gòu)房者有所增多�！蹦硺潜P代理公司的一位副總經(jīng)理坦言，分析其原因，政策調(diào)控帶來(lái)的直接和間接影響是主因，據(jù)這位不愿透露姓名的副總經(jīng)理介紹，該公司現(xiàn)代理的有市區(qū)3個(gè)樓盤，近郊2個(gè)樓盤，近幾個(gè)月來(lái)，除開盤情況較好外，平均每個(gè)樓盤的接待量不到十組，情況好一點(diǎn)的可達(dá)到二十組。在貴陽(yáng)出臺(tái)“限購(gòu)令”后，他還曾為公司所代理的樓盤未在中心區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)而慶幸，并認(rèn)為限購(gòu)令會(huì)在一定程度上刺激限購(gòu)范圍外的樓盤銷售，但房貸利率不斷上調(diào)，二套房貸收緊，三套房停貸則完全沖抵了限購(gòu)范圍外樓盤的“政策優(yōu)勢(shì)”，在他看來(lái)，一些早前下訂的客戶，或是因?yàn)榉抠J利率提高感覺壓力加大，或是因不符合相關(guān)購(gòu)房政策，不得不“被迫退訂”，這類情況雖然較之政策調(diào)控前有所增加，但尚屬可承受范圍。更為致命的是，政策不斷收緊所帶來(lái)的觀望不斷加重，“這種政策觀望會(huì)帶來(lái)兩個(gè)結(jié)果，一個(gè)是觀望變失望，購(gòu)房者出手，房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈。另一個(gè)是房?jī)r(jià)松動(dòng)，購(gòu)房者開始試探性入市�！痹摳笨偨�(jīng)理表示，他傾向于后一個(gè)結(jié)果。
　　
　　事實(shí)上，近期從各家樓盤售樓處反饋的情況看，多數(shù)樓盤的接待量和銷售情況也驗(yàn)證了這位副總經(jīng)理的說法。在金陽(yáng)新區(qū)板塊，作為我市主要房源供應(yīng)區(qū)域，目前有十余個(gè)樓盤在售，近四個(gè)月來(lái)保持著銷量領(lǐng)先的勢(shì)頭，但銷量主要還是集中在世紀(jì)城、中天會(huì)展城等個(gè)大盤上，其余樓盤的日接待量也就在二十組左右，少的每天僅有兩三組客戶到場(chǎng)看房。在中心區(qū)沿線內(nèi)有4—5家在售樓盤，雖然數(shù)量不多，但動(dòng)輒八九千元的房?jī)r(jià)早就讓多數(shù)剛需購(gòu)房者望而卻步，再加上“限購(gòu)令”影響，處于集體“休眠”狀態(tài)，每天的接待量大多在十組客戶以下，簽約量也就更小，月成交量最高的也就十套左右。中心區(qū)沿線外，是近年來(lái)貴陽(yáng)樓市房源的主要供給區(qū)域之一，約有15家樓盤在售，其中除保利云山國(guó)際、花果園等四五樓盤保持旺銷勢(shì)頭外，其余樓盤的銷量平淡或持續(xù)走低。除上述區(qū)域板塊外，小河、烏當(dāng)、花溪、白云在售樓盤有近20個(gè)，銷售看好的也僅有保利溫泉新城、保利春天大道、騰龍灣、溪山御景等少數(shù)幾個(gè)樓盤。
　　
　　據(jù)了解，近四個(gè)月來(lái)，我市住房銷量也就在16000套左右，雖與去年同一時(shí)段相比基本持平，但環(huán)比呈下降態(tài)勢(shì)，特別是進(jìn)入傳統(tǒng)旺季的5月份以來(lái)，銷售情況并不樂觀。據(jù)筑房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月2日——5月15日，實(shí)際登記銷售2066套，如今5月已經(jīng)過半，是否能達(dá)到或超過去年同期6500套的銷售水平，其難度可想而知。
　　
　　采訪發(fā)現(xiàn)，盡管在5月份不少樓盤都推出了各種打折優(yōu)惠措施，但購(gòu)房者似乎并不太買賬，市場(chǎng)人氣低迷依舊。從多家樓盤近期現(xiàn)場(chǎng)人氣以及實(shí)際成交情況來(lái)看，眾多樓盤推出的打折優(yōu)惠活動(dòng)并未使銷量快速提升。究其原因，樓盤優(yōu)惠折扣幅度較小，未達(dá)到購(gòu)房者心理預(yù)期，無(wú)法吸引購(gòu)房者，加上預(yù)期下半年房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下調(diào)，使大多數(shù)購(gòu)房者仍選擇持幣觀望。而對(duì)于處于政策觀望中的開發(fā)商和策劃代理銷售機(jī)構(gòu)而言，同樣營(yíng)銷乏術(shù)，雖然也出現(xiàn)個(gè)別宣傳上的“怪招”、“奇術(shù)”，如制造樓盤名稱懸念，開發(fā)商自我調(diào)侃房?jī)r(jià)等，但也被業(yè)內(nèi)視為隔靴搔癢，并未在銷售上取得多少進(jìn)展。樓市觀望氣氛進(jìn)一步加劇。
　　
　　城市擴(kuò)張有望催生強(qiáng)勢(shì)板塊
　　
　　受去年以來(lái)本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，年初各方人士對(duì)于今年上半年的樓市均不持樂觀態(tài)度。然而，從過去這幾個(gè)月的樓市表現(xiàn)來(lái)看，部分板塊在大盤的拉動(dòng)下還顯現(xiàn)出了強(qiáng)勁勢(shì)頭。那么，哪些板塊在調(diào)控重壓下還能獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，哪些板塊具備了支撐未來(lái)樓市的潛力？

    一是“雙中心”格局日漸凸顯。今年以來(lái)，金陽(yáng)新區(qū)和中心區(qū)在全市商品房銷售冠軍的位置輪流領(lǐng)頭，兩個(gè)區(qū)域在本地樓市中的“雙中心”格局逐漸突顯。一季度，中心區(qū)共銷售商品住宅5634套，銷售合同面積563912平方米，同比分別增加了23%和6%。在銷售量增加的同時(shí)，中心區(qū)房?jī)r(jià)也同步上揚(yáng)。中心區(qū)一季度商品住宅合同均價(jià)5711元/平方米，同比增幅為19%。4月份雖然整體樓市顯現(xiàn)疲軟，但中心區(qū)無(wú)論是銷售套數(shù)、銷售面積還是銷售均價(jià)均環(huán)比上漲，充分體現(xiàn)逆勢(shì)上揚(yáng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。分析中心區(qū)今年頭幾個(gè)月的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)，不得不重點(diǎn)突出花果園項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)作用。去年年底推盤的花果園項(xiàng)目，1—4月穩(wěn)穩(wěn)位居全市銷售第一的位置，其銷售量占據(jù)了中心區(qū)銷售總量的六成以上，從樓盤銷售價(jià)格來(lái)看，銷售合同均價(jià)一直保持在5000、6000元/平方米，這與中心區(qū)樓盤單價(jià)動(dòng)輒7000元以上，個(gè)別樓盤突破萬(wàn)元相比，較高的性價(jià)比成為購(gòu)房者熱選的最重要原因。
　　
　　而與中心區(qū)比肩共進(jìn)的金陽(yáng)新區(qū)，除4月份外，今年的成交量也不俗，金陽(yáng)新區(qū)一季度銷售商品住宅4372套，銷售合同面積530705平方米，同比增幅分別為55%和43%，銷售均價(jià)為4400元/平方米，增幅為6%。4月份受市場(chǎng)整體成交量的影響，金陽(yáng)新區(qū)環(huán)比銷售量和銷售套數(shù)均出現(xiàn)了不同程度的下降，但價(jià)格依然堅(jiān)挺，甚至在個(gè)別樓盤的大幅拉動(dòng)下，銷售合同均價(jià)環(huán)比漲幅達(dá)到24%。1-4月，金陽(yáng)新區(qū)銷售冠軍的位置仍然被世紀(jì)城占據(jù)，并與中天會(huì)展城和睿力·上城形成了三足鼎立的格局。
　　
　　從中心區(qū)和金陽(yáng)新區(qū)今年前幾個(gè)月的表現(xiàn)來(lái)看，本地樓市的“雙中心”格局已日漸凸顯，同時(shí)大盤、超大盤對(duì)樓市的拉動(dòng)效應(yīng)也越來(lái)越顯著，大盤價(jià)格的走勢(shì)也對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)起到了決定性的影響。
　　
　　二是郊區(qū)板塊異軍突起。采訪中了解到，除了中心區(qū)和金陽(yáng)新區(qū)兩大板塊外，伴隨著城市擴(kuò)張，舊城改造，輕軌快鐵投入建設(shè)，旅游地產(chǎn)興起，貴陽(yáng)各大區(qū)域板塊也由此成為不同程度的受益者。在不同利好因素的推動(dòng)下，金陽(yáng)新區(qū)、中心區(qū)、烏當(dāng)區(qū)均有望成為下半年樓市的領(lǐng)跑板塊。
　　
　　金陽(yáng)新區(qū)仍然被普遍視為下半年最大的熱點(diǎn)板塊。隨著北京西路、黔靈山路等相繼通車，學(xué)校、醫(yī)院、體育中心、會(huì)展中心等配套不斷完善，客車站整體搬遷金陽(yáng)等利好，購(gòu)房者對(duì)金陽(yáng)新區(qū)充滿信心。從推盤量上看，今年金陽(yáng)新區(qū)在建在售的20多個(gè)樓盤推盤量預(yù)計(jì)將達(dá)到200萬(wàn)平方米以上。下半年貴陽(yáng)世紀(jì)城將進(jìn)入收尾階段，而中天會(huì)展城、金陽(yáng)新世界、中鐵·逸都國(guó)際、美的金陽(yáng)項(xiàng)目、睿力上城等將取而代之成為推盤主力。
　　
　　中心區(qū)在南明區(qū)超大盤花果園的帶動(dòng)下，老盤的持續(xù)放量，新盤的相繼登場(chǎng)將為板塊下半年帶來(lái)持續(xù)動(dòng)力。除花果園下半年還將推出數(shù)千套房源外，保利國(guó)際、銀�！ぴ�隆廣場(chǎng)、興隆楓丹白鷺等項(xiàng)目下半年都將有為數(shù)不少的新房源入市，為購(gòu)房者提供了更豐富的選擇空間。
　　
　　此外，烏當(dāng)板塊也有望打破上半年的沉寂。近期推盤的中大國(guó)際廣場(chǎng)，下半年推盤量預(yù)計(jì)在5萬(wàn)平方米左右；中天花園也將推出大量小高層電梯房；板塊老牌大盤保利·溫泉新城將再度發(fā)力，推出全高層電梯房；保利春天大道下半年推出的房源將以別墅和高層洋房為主，推盤量近10萬(wàn)平方米；保利云山國(guó)際下半年推盤量在10余萬(wàn)平方米，成為板塊下半年推盤量最大的項(xiàng)目。此外，伴隨區(qū)域內(nèi)樂灣國(guó)際、保利公園2010等全新大盤的亮相，烏當(dāng)板塊無(wú)疑將成為貴陽(yáng)樓市下半年的新熱點(diǎn)區(qū)域。
　　
　　近年來(lái)以旅游地產(chǎn)為賣點(diǎn)的花溪板塊，一季度銷售161套，銷售面積為16749平方米，銷售合同均價(jià)為5394元/平方米，同比增幅分別為87%、47%和13%，呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。受推盤量等因素影響，花溪板塊前幾年市場(chǎng)持續(xù)低迷，從去年下半年以來(lái)，新盤陸續(xù)面市，雖然數(shù)量不多，但對(duì)市場(chǎng)形成了有力的補(bǔ)充，使該區(qū)的銷售總量有所改觀，同時(shí)價(jià)格明顯上揚(yáng)，銷售合同均價(jià)僅次于中心區(qū)和金陽(yáng)新區(qū)，躍居全市均價(jià)排名第三位。
　　
　　小河板塊一改去年全年的低迷表現(xiàn)，今年以來(lái)小河板塊表現(xiàn)“搶眼”，特別是第一季度，一躍成為各區(qū)域中銷售量和價(jià)格增幅最大的一個(gè)板塊。小河區(qū)一季度銷售商品住宅1524套，銷售合同面積47758平方米，銷售合同均價(jià)5422元/平方米，同比增幅分別達(dá)到了147%、97%和33%。今年以來(lái)小河板塊銷售量和均價(jià)大增與區(qū)域大盤萬(wàn)科勁嘉·金域華府有直接關(guān)系，該樓盤6000元/平方米左右的精裝房?jī)r(jià)也將小河板塊的均價(jià)從去年下半年的4500元/平方米左右直接拉高了近千元，成為小河板塊房?jī)r(jià)走高的直接推手。除了萬(wàn)科勁嘉·金域華府，同樣在今年年初入市的百萬(wàn)平方米生態(tài)大盤騰龍灣也對(duì)板塊成交量的大幅提升起到了重要作用。整體而言，品牌開發(fā)商和大盤效應(yīng)對(duì)板塊表現(xiàn)的改善起到?jīng)Q定性影響。
　　
　　人氣樓盤何以能突圍
　　
　　盡管在政策調(diào)控下，貴陽(yáng)樓市出現(xiàn)一系列較大的起伏波動(dòng)，但也有部分樓盤無(wú)論是在實(shí)現(xiàn)銷售開門紅的一月，還是樓市跌入冰谷的二月，抑或乍暖還寒的三四月份，都表現(xiàn)出穩(wěn)定的銷售態(tài)勢(shì)，個(gè)別樓盤還逆市飄紅，成為當(dāng)前政策調(diào)控中少有的人氣樓盤。
　　
　　5月13日下午3點(diǎn)，金陽(yáng)新區(qū)世紀(jì)城銷售中心內(nèi)人來(lái)人往，顯得頗為熱鬧，據(jù)了解，當(dāng)前該樓盤銷售的是第三期房源，戶型面積約在90-140平方米之間，并將在近期雖然沒有做什么促銷活動(dòng)，優(yōu)惠也是常見的9.7、9.8折，但現(xiàn)場(chǎng)人氣足以說明購(gòu)房者對(duì)這一金陽(yáng)當(dāng)前第一大盤的關(guān)注程度�！熬褪窃诮衲陿鞘姓�體較為冷清的時(shí)候，我們這里的客戶接待量也未見明顯減少�！痹摌潜P的一位銷售負(fù)責(zé)人說，銷售中心一天接待百余組客戶，對(duì)他們而言已是司空見慣。該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，項(xiàng)目?jī)?nèi)及周邊逐漸成熟的大型商業(yè)、生活配套，居住人群不斷增加，購(gòu)房者對(duì)金陽(yáng)未來(lái)發(fā)展的高期望值，是樓盤暢銷的一系列因素。記者采訪發(fā)現(xiàn)，也正是基于這些因素，使得該樓盤周邊諸如睿力上城、中鐵逸都國(guó)際等幾家樓盤，取得相對(duì)較好的銷售業(yè)績(jī)。而在當(dāng)?shù)匾恍┥碳疑形淳奂�，周邊商業(yè)生活交通配套正在建設(shè)中的區(qū)域，一些在售樓盤的人氣相對(duì)就少了許多，如在金陽(yáng)新區(qū)長(zhǎng)嶺北路、觀山東路等路段，雖有四五個(gè)在建在售項(xiàng)目，其中也不乏國(guó)內(nèi)大型房開入駐開發(fā)的大盤，但目前除中天會(huì)展城憑借規(guī)優(yōu)勢(shì)和較大幅度的打折優(yōu)惠保持著良好的銷售外，其余樓盤大多只在開盤或推出促銷活動(dòng)的頭兩天內(nèi)能夠聚集較多的人氣，而在日常銷售中表現(xiàn)平平。
　　
　　當(dāng)?shù)啬硺潜P銷售代理商分析認(rèn)為，按樓盤銷售節(jié)奏，可簡(jiǎn)概為前造勢(shì)、客戶儲(chǔ)備、開盤銷售、日常銷售四個(gè)階段，其間還要根據(jù)銷售情況的好壞進(jìn)行策略上的調(diào)整，如果只是在開盤銷售時(shí)能取得較好業(yè)績(jī)，日常銷售不理想，對(duì)于中小規(guī)模樓盤來(lái)說，只要資金鏈不吃緊，通常也只是順勢(shì)銷售，不再制造熱點(diǎn)，但對(duì)于大盤來(lái)說，日常銷售不理想，結(jié)果會(huì)很遭，這會(huì)影響到樓盤的影響及以后的開盤銷售。因此大盤的日常銷售更需要不斷尋找熱點(diǎn)，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控日趨吃緊的背景下，日常銷售的好壞對(duì)大盤至關(guān)重要�！伴_盤熱，平日冷”，對(duì)于大盤尤其不利。而只靠營(yíng)銷噱頭，做一些概念來(lái)制造亮點(diǎn)，在該代理商看來(lái)，已屬“過時(shí)”，“政策調(diào)控下，觀望加重，購(gòu)房者看房就看得更為務(wù)實(shí)，‘看’的是價(jià)格優(yōu)勢(shì)，配套優(yōu)勢(shì)，環(huán)境優(yōu)勢(shì)、品牌知名度等等，其中誰(shuí)占的優(yōu)勢(shì)更多，在日常銷售中受到的政策影響就相對(duì)較小。”這位代理商說。

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